今回は築30年が経過した4階建マンションのオーナー様より、「建物全体の状態を一度しっかり確認したい」とのご相談をいただき、現地調査を実施しました。

マンションは規模が大きいため、日常的に目にする共用部は問題なく見えていても、実際には屋根や外壁、防水層など見えにくい部分で劣化が進んでいることがあります。特に築30年前後になると、防水機能の低下やシーリング材の寿命を迎えるケースも多く、定期的な点検が欠かせません。

今回の調査では、屋根の塗膜劣化や外壁のクラック、シーリングの傷みだけでなく、防水層の不具合や雨水侵入の疑いがある箇所も確認されました。

屋根全体に色あせと塗膜の劣化が見られました

まず屋根の状態を確認すると、全体的に色あせが進み、塗膜の保護機能が低下している様子が見られました。屋根は日差しや雨風を直接受け続ける場所のため、築年数が経つほど表面の塗膜が劣化しやすくなります。

今回のマンションでも、塗装による防水性や保護性能が弱まっている状態で、このまま放置すると屋根材が雨水を吸収しやすくなり、ひび割れや反り、雨漏りの原因につながる可能性があります。普段は見えにくい場所だからこそ、定期的な確認が大切ですね。


☑️屋根全体に色あせを確認
☑️塗膜の防水性能が低下している状態
☑️放置すると屋根材の劣化や雨漏りにつながる恐れあり

外壁には複数のクラックが発生していました

続いて外壁を確認したところ、複数箇所にクラックが発生していました。外壁のひび割れは、建物の揺れや乾燥収縮、経年劣化などによって起こることがあります。小さなひび割れでも、雨水が入り込む入口になってしまう点には注意が必要です。

今回のような4階建マンションでは、外壁面積が広いため、劣化箇所を見落とすと雨水の侵入範囲が広がる可能性もあります。クラックをそのままにしてしまうと、内部の下地や鉄筋部分にまで水分が回り、建物全体の耐久性を低下させる恐れがあります。

☑️外壁にチョーキング現象を確認
☑️塗膜の保護機能が低下しているサイン
☑️放置すると外壁材が雨水を吸収しやすくなる可能性あり

シーリングの硬化やひび割れが進行していました

外壁目地やサッシまわりなどの取り合い部分では、シーリング材の硬化やひび割れが確認されました。シーリングは、外壁同士のすき間や窓まわりから雨水が入らないように守る大切な部分です。しかし年数が経つと弾力が失われ、ひび割れや隙間ができやすくなります。

今回の建物では、外壁のクラックとあわせてシーリングの劣化も見られたため、雨水侵入のリスクが高まっている状態でした。シーリングが傷んだままになると、外壁内部や室内側へ雨水が回る可能性があるため、早めの打ち替えが必要です。

☑️シーリングの硬化とひび割れを確認
☑️防水性と弾力性が低下している状態
☑️放置すると雨水侵入や雨漏りにつながる恐れあり

 

共用廊下では床面クラックや鉄部の錆が見られました

共用廊下を確認すると、床面のクラックや端部シーリングの亀裂、さらに共用灯や鉄部の錆も見られました。共用廊下は入居者様が毎日使用する場所のため、防水性だけでなく安全性や見た目の印象にも関わります。

床面のひび割れや端部の劣化を放置すると、雨水が内部へ入り込み、コンクリートの劣化や鉄部の腐食を進めてしまうことがあります。鉄部の錆も初期段階であれば塗装で保護できますが、進行すると穴あきや強度低下につながることもあるため注意が必要です。

☑️共用廊下に床面クラックを確認
☑️端部シーリングや鉄部にも劣化あり
☑️放置すると安全性や美観にも影響する可能性あり

 

共用廊下では床面クラックや鉄部の錆が見られました

共用廊下を確認すると、床面のクラックや端部シーリングの亀裂、さらに共用灯や鉄部の錆も見られました。共用廊下は入居者様が毎日使用する場所のため、防水性だけでなく安全性や見た目の印象にも関わります。

床面のひび割れや端部の劣化を放置すると、雨水が内部へ入り込み、コンクリートの劣化や鉄部の腐食を進めてしまうことがあります。鉄部の錆も初期段階であれば塗装で保護できますが、進行すると穴あきや強度低下につながることもあるため注意が必要です。

☑️共用廊下に床面クラックを確認
☑️端部シーリングや鉄部にも劣化あり
☑️放置すると安全性や美観にも影響する可能性あり

 

共用廊下やベランダの防水層に浮きや剥離が発生していました

共用廊下やベランダのシート防水を確認したところ、亀裂や浮き、剥離が発生していました。防水層は雨水を建物内部へ入れないための重要な役割を持っていますが、浮きや剥がれが起きると、その隙間から雨水が入り込みやすくなります。

今回のように複数箇所で劣化が確認される場合、防水機能が全体的に低下している可能性があります。マンションではベランダや共用廊下からの漏水が下階や室内へ影響することもあるため、「少し剥がれているだけ」と軽く考えず、早めに補修することが大切です。

☑️シート防水に亀裂や浮きを確認
☑️防水層の機能低下が疑われる状態
☑️放置すると下階への漏水につながる恐れあり

 

軒天の劣化と室内クロスの浮きから雨水侵入が疑われました

共用部の軒天には、雨水が侵入したような劣化の跡が確認されました。さらに101号室では室内クロスの浮きも見られ、建物内部に雨水の影響が出ている可能性が考えられます。クロスの浮きは内装だけの問題に見えることもありますが、壁の内部に水分が回っている場合にも発生します。

今回のように外壁や防水層、シーリングにも劣化がある状況では、雨漏りとの関連を慎重に確認する必要があります。放置すると下地材の傷みやカビの発生につながる恐れがあるため、原因箇所を特定したうえで補修することが重要です。

☑️軒天に雨水侵入の形跡を確認
☑️101号室で室内クロスの浮きが発生
☑️放置すると下地劣化やカビの原因になる可能性あり

現場に対する提案内容

・部分補修ではなく建物全体の改修をご提案
・屋根塗装、外壁塗装、シーリング打ち替えで防水性能を回復
・足場を活用して一括施工することで効率的なメンテナンスが可能

今回の現地調査では、屋根・外壁・シーリング・共用部・防水層と、建物全体にわたって劣化が進んでいることが分かりました。そのため、一部だけを応急的に補修するのではなく、足場を設置して外装全体をまとめてメンテナンスする外装リフォーム工事をご提案いたしました。

屋根については塗装工事を行い、紫外線や雨風から屋根材を守る保護機能を回復させます。外壁については、クラック補修を行ったうえで塗装を施し、防水性と美観の改善を図ります。あわせてシーリングは全面的に打ち替えることで、外壁目地やサッシまわりからの雨水侵入を防ぐ計画です。

また、共用廊下やベランダの防水層には浮きや剥離が見られたため、防水工事によって雨水の侵入リスクを軽減します。軒天の傷みや鉄部の錆についても、補修やケレン・塗装を行うことで、建物の耐久性と安全性を高めることができます。

複数の劣化が同時に進んでいる場合、別々のタイミングで工事を行うよりも、足場を活用して一括で施工した方が効率的です。将来的な修繕費用を抑えながら、マンション全体の資産価値を守るためにも、今回のような総合的な改修が必要な状態でした。

今回は、築30年が経過した4階建マンションの現地調査の様子をご紹介しました。

マンションの劣化は、見た目だけでは判断しにくいことがあります。特に屋根や防水層、外壁目地などは普段じっくり確認する機会が少ないため、気付いたときには雨漏りや内部劣化が進んでいるケースもあります。

「最近外壁の汚れが目立つ」
「ひび割れが気になる」
「共用部の防水が浮いている気がする」

といった小さな変化も、建物からの大切なサインです⚠️

街の屋根やさん牛久龍ケ崎店では、屋根や外壁、防水工事に関する現地調査を行っております。すぐに工事をするか決めていなくても、まずは現在の状態を知るだけでも大丈夫です。マンションやアパートの劣化が気になっているオーナー様は、お気軽にご相談ください☺️‼️