龍ケ崎市でマンションRC造の外装調査をご依頼いただき、私たちが現地へ伺いました。
きっかけは、共用部まわりの汚れが目立ってきたことに加え、外壁や床面に細かな傷みが見えるので一度しっかり点検してほしい、というご相談でした。
建物全体を見渡すと、日常の管理は行き届いている印象でしたが、経年による汚れの蓄積や防水面のくたびれが少しずつ進んでおり、表面の劣化が複数箇所で同時に始まっている状態でした。
RC造のマンションは一部の傷みを放置すると、そこから水が入り込んで別の不具合へつながることもありますので、部位ごとに丁寧に確認していきます。

手すり壁には雨だれ汚れが広がっていました

通路側の手すり壁には、上端から下へ流れるような黒ずみが見られました。
これは雨水が同じ経路を繰り返し通ることで汚れが付着した典型的な状態で、表面の塗膜が汚れを抱え込みやすくなっているサインでもあります。
見た目の問題だけでなく、水が長くとどまりやすい環境が続くと、外壁表層の劣化が早まり、湿気を含んだ状態が続きやすくなります。
足元にも汚れが広がっており、排水や水の流れ方に偏りがある可能性も感じられました。

外壁には縦に伸びるひび割れが入っていました

外壁面には、上部から下へ続くひび割れが確認できました。
RC造の建物でも、仕上げ材の動きや下地の収縮、温度変化の繰り返しによってこのようなクラックが発生することがあります。
現時点で大きく口が開いている印象ではありませんが、ひび割れは雨水の浸入口になりやすい症状です。
細いクラックでも、繰り返し水を含むことで周辺の塗膜の浮きや汚れの拡大につながり、内部へ影響が及ぶ前に対処しておきたい状態でした。

外壁表面ではチョーキングも進んでいました

手で外壁を触れると、指先に白い粉が付くチョーキング現象が出ていました。
これは塗膜の防水性や保護機能が落ちてきたときに見られる代表的な劣化です。
見た目ではまだ大きな剥がれがなくても、表面では紫外線や風雨の影響を受けて塗膜が分解され始めています。
窓まわりのように雨が当たりやすい部分でこの状態が進むと、汚れが付きやすくなるだけでなく、下地が直接傷みやすくなるため、塗り替え時期を判断する重要な目安になります。

笠木まわりでは塗膜の割れと剥がれが見られました

立ち上がりの笠木部分では、表面の塗膜が大きく割れ、部分的に剥がれも進んでいました。
ひびの入り方から見ると、表面の防水・保護層が硬化して追従性を失っている様子がうかがえます。
笠木は雨を受けやすく、端部や取り合いから水が入りやすい場所ですので、このまま放置すると下地の劣化や内部への水の回り込みが心配です。
特に端部は傷みが進みやすく、漏水の起点になりやすい部位として注意が必要です。

屋上や上階床の防水面には摩耗と汚れが出ていました

広い床面では、防水層の色ムラや摩耗したような跡が見られ、端部には汚れや苔の発生も確認できました。
人の歩行や紫外線、雨水の滞留が重なると、防水層は少しずつ表面性能を失っていきます。
すぐに穴が開いているような状況ではありませんが、摩耗が進んだ面は水はけの影響を受けやすく、汚れの蓄積から劣化が加速することがあります。
防水層は建物を守る最後の砦ですので、表面の傷みを早めに見つけることが大切です。

屋根の漆喰は剥がれが進んでいました

屋根を確認すると、棟まわりの漆喰が欠け、内部の土が見えている状態でした。
漆喰は瓦の固定そのものを担う材料ではありませんが、雨水や風の影響から内部を守る役割があります。
ここが崩れてくると、土が流れ出たり、隙間から雨水や風が入りやすくなったりして、周辺部材の傷みにつながります。
今は局所的な傷みに見えても、台風や強風時に影響が広がることがあるため、屋根上の保護機能が落ちている状態として見過ごせません。

タイル外壁にもひび割れが確認できました

タイル面では目地をまたぐようにひび割れが入り、一部のタイルに亀裂が生じていました。
タイル外壁は丈夫に見えますが、下地の動きや温度変化、目地材の劣化によって割れが起こることがあります。
ひびが入った部分は雨水の侵入だけでなく、将来的に浮きや剥離へ進行するおそれもあります。
マンションでは落下事故につながるリスクも考えなければならないため、外壁タイルのクラックは早めの点検と補修が欠かせません。

優先順位をつけて防水と外壁の保護を進めることが大切です

今回の調査では、手すり壁の雨だれ汚れ、外壁のクラック、チョーキング、笠木まわりの割れ、防水層の摩耗、屋根漆喰の欠損、タイルのひび割れを確認しました。

優先して対処したいのは、雨水の侵入に直結しやすい外壁クラック、笠木まわり、防水面、そしてタイルの割れです。
外壁のひび割れには状況に応じてシーリング材の充填やUカット補修を行い、そのうえで弾性や低汚染性を備えた塗料で外壁塗装を施す方法が有効です。

チョーキングが出ている面も、下地調整を丁寧に行って塗膜の保護機能を回復させたいところです。
防水面は既存の状態を見極めながら、ウレタン防水や塩ビシート防水など適した工法を選定し、笠木まわりの取り合いもあわせて補修するのが安心です。

タイル面はひび割れ補修に加えて打診などの確認を行い、必要があれば張り替えも検討します。
屋根の漆喰についても、棟まわりの状態を見ながら詰め直しや関連部材の点検を進めることが大切です。

私たち街の外壁塗装やさんでは、こうしたマンションRC造の調査も無料で承っており、地域密着ならではの細やかな対応を心がけています。
無料見積もりでは建物の状態に合わせて必要な工事を整理してご説明しますので、同じような症状が気になっている方も、どうぞ安心してご相談ください！